Effondrement des ventes et des mises en chantier de logements neufs

Selon le ministère du logement, à peine 16 000 logements neufs ont été vendus sur le troisième trimestre 2008 contre près de 30 000 l’an dernier sur la même période.

Effondrement des ventes et des mises en chantier de logements neufs

Depuis quelques mois, tous les promoteurs ont stoppés les mis en chantier et mis en veille leurs prospections foncières pour le moment.

Le taux d’écoulement pour certains programmes immobiliers et souvent inférieur à une vente par mois chez la plupart des promoteurs. Pire encore, il est négatif à certains endroit a cause du désistement de clients qui ont abandonnés leur projet ou qui n’ont pas obtenus leur financement auprès des banques.

Dans ce climat morose, on prévoit à peine 300 000 logements livrés pour 2009 contre 435 000 en 2007. Lorsque l’on sait que le besoin en logements neufs en France est d’environ 500 000 logements, le risque de pénurie dès 2009 dans certaines régions est bien réel.

Niches fiscales : beaucoup de bruit pour rien !

Cette semaine, les députés ont adopté le principe de plafonnement des niches fiscales. Au-delà du symbole social fort que le gouvernement souhaite adresser aux français, cette nouvelle règle du jeu fiscal aura-t-elle un impact réel pour les contribuables et les finances de l’état ?

Qu’est-ce qu’une  « niche fiscale » ?

Une niche fiscale est un dispositif légal qui permet aux contribuables de réduire tout ou partie de son imposition. Il existe des niches fiscales directes (réductions d’impôts) et d’autres indirectes (déductions des revenus imposables).

On compte en France près de 500 niches. Elles vont de l’emploi d’un salarié à domicile, au dispositif Girardin favorisant l’investissement dans les DOM-TOM, en passant par l’installation d’énergies propres dans sa maison.

En générale, les niches fiscales viennent soutenir un secteur d’activité ou une zone géographique.

Pourquoi vouloir les plafonner ?

Dans certaines situations,  elles pouvaient avoir un effet pervers. En cumulant certaines d’entre elles,  les  plus hauts revenus pouvaient s’exonérer complètement de l’impôt. Selon un rapport du ministère des finances, environ 7000 « gros » contribuables échapperaient chaque année à l’impôt.

Comment ça va marcher ?

L’amendement voté par les députés (le 18 novembre) vise précisément à limiter ces abus par un plafonnement des réductions d’impôts à 25 000 € par an plus 10% des revenus imposables du foyer fiscal.

Quelle répercussion aura cette mesure ?

Pour le particulier pratiquement aucune,  puisque les avantages fiscaux liés aux situations subites comme le quotient familial ne seront pas concernés

A titre d’exemple : un couple avec  1 enfant à charge qui déclare 100 000€ de revenus annuels ne pourra pas économiser plus de 35 000€ (10000 + 25000). La belle affaire puisque l’imposition de ce même couple ne dépasse pas 20 000€ par an !

Cette mesure n’aura  aucun impact sur tous les foyers déclarant moins de 200 000 € par an.

Pour l’Etat, ce n’est pas franchement mieux. Selon Gilles CARREZ (rapporteur UMP du budget),  l’économie sera d’environ 200 millions d’euros.  Une goutte d’eau face  au coût direct des niches fiscales pour l’état évalué à 73 milliards d’euros en 2008.

5 règles d’or à respecter avant d’investir en Robien Borloo

Apparemment, nombreux sont ceux qui ont eu des déboires avec des pseudos cabinets de défiscalisation.  Sans rentrer dans des détails trop techniques, voici 5 règles à respecter pour ne pas se lancer dans un projet qui peut se révéler catastrophique :

Règle N°1 : valider que sa situation fiscale est bien adaptée au dispositif fiscal Robien ou Borloo

Pour le savoir, c’est très simple, il suffit de regarder votre TMI (Tranche Marginale d’Imposition). Si elle est supérieure à 14% : vous êtes éligible fiscalement à ce type de dispositif. Si elle est inférieure ou égale à 14 : passez votre chemin, la loi Robien n’est pas pour vous.

Règle N°2 : vérifier que sa capacité d’épargne est suffisante

Pour envisager sereinement un investissement locatif en loi Robien de qualité, il vous faudra assumer une épargne mensuelle minimum moyenne de 350 à 400 € sur 10 à 20 ans. Ceux qui prétendent le contraire sont des menteurs et bidonnent souvent leurs simulations pour s’adapter à une épargne insuffisante.

Règle N°3 : ne pas se faire « envouter » par les économies d’impôts

En matière de défiscalisation, on a coutume de dire que les économies d’impôts sont « la cerise sur le gâteau ». C’est vrai, le levier principal d’un investissement immobilier c’est le rendement locatif et la valeur patrimoniale du bien. La fiscalité n’est qu’un outil supplémentaire pour optimiser l’opération.

Règle N°4 : ne pas éluder l’aspect immobilier de l’opération

Si  la démarche est les objectifs sont financiers, le support est immobilier. N’oubliez jamais qu’un bien immobilier répond a des contraintes spécifiques liées à des problématique de location et de revente à terme. Deux questions essentielles doivent toujours revenir à l’esprit d’un investisseur avisé :

-          Vais-je louer mon bien dans de bonnes conditions ?

-          Puis-je espérer revendre mon bien à terme avec une plus-value ?

Règle N°5 : Aller systématiquement voir le bien sur place avant de s’engager

Beaucoup d’investisseurs aujourd’hui se « mordent les doigts » de ne pas avoir visité leur acquisition. A titre personnel, je n’ai jamais proposé un produit à un de mes clients sans m’être déplacer sur place pour faire une enquête sur le potentiel locatif du quartier et le marché immobilier local.

Ces 5 règles de bases peuvent vous éviter bien des déconvenues. Néanmoins, elles ne remplaceront pas un travail d’audit patrimonial réalisé par un vrai spécialiste. Il en existe encore quelques-uns …

Crise immobilière : fantasme ou réalité

Depuis quelques mois, je rencontre de nombreux clients complètement déboussolés par le lynchage organisé par les médias sur l’investissement locatif et la soit disante « crise immobilière » qui toucherait de plein fouet la France.

Crise immobilière : fantasme ou réalité

N’en déplaise aux journalistes et aux apprentis experts en immobilier, le crack annoncé n’aura certainement pas lieu.

D’abord parce qu’un appartement ou une maison ne sont pas des biens reproductibles à l’infini. Un logement bien situé trouvera toujours un locataire ou un acheteur. A l’instar d’une voiture ou d’un téléviseur, c’est un produit dont on ne peut pas se passer. C’est même aujourd’hui le premier poste de dépense des ménages Français.

Ensuite parce que la demande augmente. Les modes de vies des Français et leurs comportements résidentiels ont radicalement changés : le nombre de personnes par logement était de 2,31 en 2005 (1,9 à Paris), contre 3,1 en 1946. L’allongement de la durée de vie, les divorces et les familles monoparentales participent à la pénurie de logements constatée ces dernières années.

Selon une étude de l’Université Paris Dauphine, il faudra construire environ 500 000 logements par an pour répondre à la demande pendant les 15 prochaines années. Pour information les mises en chantiers ne dépasseront pas les 400 000 en 2008.

Enfin, parce que le marché immobilier Français reste accessible et attractif pour un grand nombre de candidats à l’accession ou à l’investissement : les taux d’intérêts sont bas, l’endettement des ménages et un des plus faible d’Europe, les loyers restent élevés, …

Bien sur, une baisse de 10 à 15% n’est pas exclue sur les 12 à 18 prochains mois. Mais peut-on parler de crack lorsque l’on sait que l’immobilier a augmenté de plus de 140% ces 10 dernières années. Pour moi il s’agit d’une correction conjoncturelle nécessaire.

Paradoxalement, cette pèriode de doute et d’attentisme risque de creuser le déficit de logements. La baisse des mises en chantier constatée actuellement chez tous les promoteurs immobiliers risque à moyen terme d’accentuer cette pénurie.